우리나라의 부동산 정책에 대한 이해(1) - 8.31 조치

*****  종전/개정 대비, 글자색깔 수정중..

 

 

내 업무가 바뀌어

농민들에게 농지자금을 지원해 주는 업무(정식용어는 "영농규모화사업")로 되고보니

작년의 8.31 정책에 대한 이해가 필수적이 되었네요.

 

그간엔

대충 이해만 해도 되는 정도였지만..

이젠 영농규모화(줄여서 '규모화사업'이라고 우린 부르지요) 업무와

올해부터 새로 시작되는

"농지은행사업"을 함께 담당하게 되어서

 

부동산 정책에 관한 자료를 다시 한 번 정리해 보고자 합니다.

 

* 이제부터 옮겨올 자료는 재경부, 건교부 등 정부기관의 자료를 우선 옮겨다가

   "농지"를 중심으로 정리하고자 합니다.

   우선 재정경제부의 블로그에서부터.

 

** 작년, 2005. 12. 30일자로 국회 본회의에서 8·31 부동산정책 후속 입법안인 7개법안이

    모두 원안대로 통과됐지요.

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* 출처 : 재경부 블로그, http://blog.news.go.kr/mofe/l?init=1&category_id=136

 

부동산 정책의 이해(6)

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	제목	| 작성일 | 관련글 | 덧글
	Ⅰ. 부동산제도 개혁 추진 배경	| 2005.08.30 23:00:00 | 관련글 | 덧글 |
	Ⅱ. 정책의 기본방향	| 2005.08.30 22:00:00 | 관련글 | 덧글 |
	Ⅲ. 무주택 서민 주거안정 지원	| 2005.08.30 21:00:00 | 관련글 | 덧글 |
	Ⅳ. 부동산거래 투명화정책	| 2005.08.30 20:00:00 | 관련글 | 덧글 |
	Ⅴ. 주택시장 안정정책	| 2005.08.30 19:00:00 | 관련글(1) | 덧글 |
	Ⅵ. 토지시장 안정정책	| 2005.08.30 18:00:00 | 관련글 | 덧글 |

 

 

 

 

* 출처: 재경부 블로그, http://blog.news.go.kr/mofe/v/167

 

** 내가 보기 편하게, 종전('05. 8월 당시로는 '현행')은 파란색 또는 엷은 녹색,

                             개정은 붉은갈색으로 하고자 합니다.

 

Ⅵ. 토지시장 안정정책  l  부동산 정책의 이해

2005.08.30 18:00:00 http://blog.news.go.kr/mofe/v/167

Ⅵ. 토지시장 안정정책 ꊱ 취득단계  ㅇ 토지거래허가제도의 실효성을 제고함으로써 투기적 수요자의 시장진입을 차단 ꊲ 개발단계  ㅇ 기반시설부담금 도입, 개발부담금 재부과 등 부담금제도의 정비로 개발이익 환수  ㅇ 개발로 인한 토지보상자금이 토지로 재유입되지 않도록 토지보상 흐름체계 개선 ꊳ 보유단계  ㅇ 보유과세 합리화를 통해 투기적 토지수요를 억제 ꊴ 양도단계  ㅇ 실거래가 등기 등 토지거래 투명화를 기반으로 지가상승으로 인한 자본이득을 적절히 환수할 수 있는 장치 마련 ꊵ 가용토지 공급 원활화  ㅇ 지가가 상승되기 전에 미리 개발예정 용지 등 가용토지를 매입․비축해 주거․산업용지로 공급 1.토지 수요정책 1-1. 취득단계 : 토지거래허가제 실효성 제고 가. 현황 및 문제점 □ 투기억제 및 실수요 위주의 토지거래를 유도하기 위하여 ㅇ 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 허가구역*으로 지정하고 허가구역 내 토지거래를 대상으로 실수요 여부를 심사   * 수도권과 주요 개발 사업 지역 등을 중심으로 전국토의20.9%(20,926㎢, 6,330백만평)를 토지거래허가구역으로 지정 ⇨ 개발지역 주변 농지․임야에 대한 투기수요 집중 등을 감안하여 허가요건 강화 필요 □ 허가단계에서 시․군․구가 대부분의 신청에 대해 허가하여 불허가율이 3~4%에 불과 □ 토지거래 허가 후 사후관리 현황 ㅇ 지자체는 허가필지별로 허가 및 이용실태를 조사한 후 관리카드를 작성    * 정기조사 : 매년 1회(8~10월), 전수조사․현장조사 원칙    * 수시조사 : 동향 불안시 수시조사 실시 ㅇ 부정한 허가취득 등에 대해서는 제재조치    * 부정한 허가취득 : 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금    * 이용계획 불이행(미이용․전용․임대 등) : 500만원 이하 과태료 ⇨ 토지 이용의무 이행 확보를 위한 사후관리 인력이 부족하고 의무 불이행시 조치방안이 미흡 □ 토지분할 규제 운영현황 ㅇ 현재 도시지역내에서 토지를 분할할 경우 개발행위허가를 받아야 하나, 非도시지역은 허가대상에서 제외 ⇨ 非도시지역에서 기획부동산업체 등이 투기를 목적으로 토지를 분할하는 경우에 대한 방지 장치가 미비 나. 개선방안 □ 시․도지사에게 위임되어 있는 1개 시군구 전체에 대한 토지거래허가구역 지정권한을 건교부장관이 행사하도록 개선 □ 농지 및 임야에 대한 토지거래 허가요건 강화 ㅇ 농지 및 임야 취득을 위한 사전거주 요건을 세대원 전원이 당해 지역에 1년 이상 거주해야 하도록 강화(현행 : 6개월) ㅇ 임야의 취득을 위한 거주지 요건을 농지와 같이 토지소재 시군에 거주해야 하도록 강화(현행 : 토지소재 ＋ 연접 시군 거주) □ 토지거래 허가 신청시 자금조달내역 제출 의무화 ㅇ 현재는 취득 후 토지이용에 필요한 소요자금계획만 제출  ⇨ 허가신청시 토지취득에 필요한 자금조달내역도 제출  - 허가 후 변동이 있는 경우 등기완료 후 수정 제출 가능  - 국세청 등에 통보하여 탈세, 명의신탁 등 조사에 활용 □ 허가 받은 토지의 의무이용기간 강화 □ 허가받은 토지의 이용의무 위반에 대한 사후관리 강화 ㅇ 위반시 과태료 500만원 → 취득가액 10% 이내로 상향조정 ㅇ 이용의무위반 적발 등과 관련하여 신고포상제 도입    * 토지거래허가시 거래허가내용(지목 및 용도)을 인터넷에 공고 □ 토지분할을 통한 개발행위에 대해 허가 강화 ㅇ 현행 : 도시지역만 허가 대상 → 비도시 지역으로 확대 1-2. 개발단계 : 부담금제도 정비 등 (1) 개발부담금 재부과 □ 현행 개발부담금제 개요 ㅇ 부과목적 : 토지개발이익 환수, 투기 방지(개발이익환수법) ㅇ 부과대상 : 30개 토지개발사업(도시지역 200평～비도시지역 500평이상)에 대해 부과 ㅇ 부과방식 = 토지개발이익 × 부과율 ㅇ 재원배분 : 수입의 50%는 당해 시군구에서 배분하고, 나머지 50%는 국가균형발전특별회계에 편입 ⇨ 비수도권 02년, 수도권 04년부터 부과중지(부담금관리기본법) □ 재부과 방안 ㅇ 관련법을 개정하여 ‘06년부터 부과 ㅇ 부과율은 25% 유지 (2) 기반시설부담금제 도입 □ 도입목적 ㅇ 개발로 인해 야기되는 기반시설 설치비용을 개발행위자에게 부담하게 하여 수익자부담의 원칙을 실현 ㅇ 기반시설을 갖춘 토지공급 확대 및 투기․난개발 억제를 통해 토지시장 안정화 □ 부과대상 ㅇ 부과대상 개발행위 : 일정기준 이상의 건축행위   - 신규주택, 상가, 오피스빌딩, 재건축, 재개발 등 ㅇ 부과대상 지역 : 전국 □ 부과기준 ㅇ 기반시설 원단위 비용(표준공사비 + 당해 지역 용지비)에   건축연면적을 곱하여 산정한 후, 기반시설 설치를 위해 이미 지출한 비용 및 타 부담금을 공제 ㅇ기반시설 설치비용을 정부와 민간이 분담한다는 측면  에서 민간부담률은 30%를 넘지 않도록 설정  ※ 부담금 = 원단위 비용× 건축연면적 × 민간부담률 - 공제액 □ 부담금의 경감 및 가산 ㅇ 농어촌주택 등 소규모 건축, 국민임대주택 등 정책사업, 공장 등 생산시설, 국가나 지자체의 공공건축물 등은 면제 또는 감면 ㅇ 이중부담을 방지하기 위하여 개별법상 각종 관련 부담금 및 개발사업자가 직접 설치한 시설비용은 공제 ㅇ 당해 지역의 기반시설 소요 등 지역실정이 반영될 수 있도록 지자체 조례로서 일정범위(30%수준)내 가감 □ 부담금의 사용용도 ㅇ 당해 지자체의 기반시설 설치재원으로 우선 활용   * 기반시설 : 도로, 상․하수도, 공원, 녹지, 학교, 폐기물처리시설 ㅇ 법상 기반시설 설치의무를 지는 시․군에 중점 배분하고, 광역적 기반시설 설치를 위해 광역지자체와 국가에도 일부 배분    (예) 시․군․특별시․광역시 : 도․자치구 : 국가 = 50 : 30 : 20 ㅇ 국가 귀속분은 ｢국가균형발전특별회계｣에, 지자체 귀속분은 ｢기반시설특별회계｣를 설치하여 관리 (3) 토지보상자금 흐름관리 가. 현황 및 문제점 □ 최근 대규모 개발사업 추진 등에 따라 토지보상비가 급증추세 ⇨ 토지보상금 급증에 따른 대체토지 수요 증가로 인근지역 지가가 상승하는 악순환이 우려됨 □ 토지보상은 현금보상이 원칙이나, 부재지주로서 보상액이 3천만원을 초과하는 경우 그 초과금액을 채권으로 지급 가능(토지등의취득및보상에관한법률)   * 만기 5년이하 채권, 3년만기 정기예금 이자율 수준으로 보상 □ 주택․토지 등 현물보상은 불가능하며, 주거용 건축물을 수용당할 경우 이주대책 차원에서 택지․주택 우선분양권 부여 □ 일정요건을 충족하는 代土시 양도세 비과세   * 3년이상 자경한 농지가 수용(매매)된 후 신농지를 취득하여 3년이상 자경할 경우에만 당초 농지에 대한 양도세 비과세   * 면적기준 : 종전 면적이상,        가액기준 : 종전 가액의 1/2이상 나. 개편 방안 □ 토지수용시 채권 및 현물보상 활성화 ㅇ 건교부장관이 지정하는 토지투기우려지역 내 토지수용시    * 토지가격상승 정도 등을 감안하여 지정할 계획  - 부재지주에 대해서는 보상액 중 일정금액*을 초과하는 부분을 전액 채권으로 지급    * 현재는 3천만원을 초과하는 금액을 채권으로 지급 가능  - 제도의 실효성 확보를 위해 부재지주 요건 강화    * (현 행)① 동일 시․구 또는 읍․면에 거주               ② 연접 시․구 또는 읍․면에 거주               ③ 토지 소재지의 통작거리(직선거리 20㎞이내)에 거주      → (개선방안) ‘③통작거리’ 요건은 삭제 ㅇ 토지소유자가 희망할 경우 보상비에 상응한 용지 또는 아파트를 공급하는 방안 도입 □ 농지 대토시 양도세 비과세제도 개선 ㅇ 현행대로 3년 이상 자경농지를 양도(수용․매매 등)한 후 신농지를 취득하여 3년 이상 자경한 경우 당초 농지에 대한 양도세 감면  - 다만, 대토수요를 조정하기 위해 감면요건을 완화    * 예 : 종전 농지면적 이상 → 1/2이상           종전 가액의 1/2이상 → 1/3이상  - 감면 한도 설정 : 5년 합산 1억원  - 자경의 정의를 “농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2이상을 자기의 노동력으로 경작(농지법 제2조)”으로 명확화 1-3. 보유단계 : 보유세 합리화 가. 현황 □ 토지에 대해 3단계로 구분하여 과세 ① 분리과세 : 단일세율로 재산세 부과 ② 사업용 토지(별도합산과세) : 누진세율로 재산세, 종부세 부과 ③ 비사업용 토지(종합합산과세) : 누진세율로 재산세, 종부세 부과 □ 과세표준 : 공시가격 × 과표적용율(50%) □ 세부담 상한 : 전년 총세부담의 1.5배 한도 □ 보유세를 지속적으로 강화하여 ‘17년까지 평균실효세율을 1%수준으로 강화(‘05.5.4대책)   * 실효세율(%) : (03) 0.12 → (05) 0.15 → (08) 0.24 → (13) 0.5 → (17)1.0 나. 개선방안 □ 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세 강화 ㅇ 과표적용률을 ‘06년에 20%p 상향조정하고, ‘07년부터 매년 10%p씩 상향조정    * 재산세는 당초 계획대로 매년 5%p씩 상향조정 ㅇ 종부세 과세방법 및 기준금액 조정  - 과세방법 : 인별 합산 → 세대별 합산  - 기준금액 : 공시지가 6억원 → 3억원 초과 ㅇ 종부세 세부담 상한 조정 : 전년대비 1.5배 → 3배 한도    * 토지 과다보유에 대한 과세강화는 종부세 단계에서 이루어지므로 재산세는 현행 세부담 상한(전년대비 1.5배)을 유지 → ‘09년까지 종합부동산세 과세대상 비사업용 토지에 대한 평균실효세율 1% 수준 달성 예상 1-4. 양도단계 : 양도세 강화 가. 현황 □ 개인 ㅇ 1년 미만(50%), 미등기시(70%) → 실거래가 과세 ㅇ 2년 이상(9～36%), 1～2년 미만(40%) → 공시지가 과세 □ 법인 ㅇ 토지는 지가급등지역의 경우 법인세(25%)에 추가해 특별부가세 10%(미등기 20%) 별도 과세    * 지가급등지역    ․ 직전분기 3%이상 또는 직전 1년간 10%이상 상승한 대도시권과 개발사업지역 및 그 인근지역으로서 재경부장관이 지정하도록 되어 있으나 현재 지정된 지역이 없어 사실상 유보  - 주택의 경우 지가급등지역에 관계없이 부속토지를 포함한 주택에 30%(미등기 40%) 과세    * 단, 신축주택․장기임대주택․기숙사 등은 제외 □ 토지 장기보유자를 위한 장기보유 특별공제제도 운영   * 토지보유기간이 3~5년 미만이면 10%, 5년 이상이면 15%,     10년 이상이면 30% 감면 나. 개선방안 □ 양도세 과세를 실거래가 기준으로 전환 ㅇ ‘06년부터 비사업용 나대지․잡종지 및 부재지주 소유 농지․임야․목장용지에 대해 실거래가 과세 ㅇ ‘07년부터 실거래가 과세로 전면 전환 □ 비사업용 나대지․잡종지 및 부재지주 소유 농지․임야․목장용지에 대한 양도세 과세 강화 ㅇ 부재지주 소유 농지 등의 양도소득에 대해 1세대 3주택에 준한 양도세율 60% 적용 ㅇ 장기보유특별공제(양도차익의 10～30% 공제) 적용 배제 □ 법인부동산 양도시 특별부가세 과세제도 개선 ㅇ 법인의 경우도 개인과 비슷한 수준으로 과세할 수 있도록 비사업용 나대지․잡종지와 주업으로 하지 않는 법인이 소유하는 농지․임야․목장용지에 대해 법인세 특별부가세 30%부과    * 법인세 25% + 특별부가세 30% → 합계 55% 2. 토지 공급정책 가. 현황 □ 지속적인 토지공급 확대에도 불구하고 가용토지*가 부족   * 도시적 용지는 전체 국토의 5.6%(5,570㎢), 1인당 36평 수준 ㅇ 2020년경까지 전국토의 3.7%(총 3,722㎢)가 추가로 필요하나 현 추세로는 매년 58㎢(여의도의 20배)정도 부족 예상   * 도시적 용지(1인당 면적) : 영국 13.0%(161평), 일본 7.0%(65평) □ 토지 先買제도가 있으나, 대상 토지를 공시지가로 매입하도록 하여 제도 실효성이 없음 나. 개편 방향 □ 토지공사의 비축기능을 강화 ㅇ 토지공사가 채권을 발행해 자금을 조성하고 중장기계획에 따라 토지를 매입․비축 및 관리(연간 1.5천만평) □ 선매제도 활성화 ㅇ 매수가격을 현행 공시지가 → 감정평가가격 또는 허가신청서에 기재된 가격으로 개선 별첨. 금번 정책 중 서민관련 정책 종합 ꊱ 국민주택기금을 통한 서민주거 안정 지원자금 확대 ㅇ 주택구입자금 예산 5천억원 증액(1.5→2.0조) ㅇ 주택구입자금 금리를 소득계층 내지 주택 구입가액별로 차등화하여 지원   * 예시 : 연소득 2천만원 이하 또는 1.5억 이하 주택은 1%p 내외 인하 ㅇ 생애 최초 주택 구입자금 지원 재개(‘01.7～‘03.12월 한시 지원) ㅇ 저소득층 전세자금 대출금리 인하   * 영세민 전세자금 : 3.0 → 2.0%, 근로자 전세자금 5.0 → 4.5% ꊲ 공공택지 지구내 개발이주자 전세자금 지원확대 ㅇ 당해 사업으로 이주하는 전체가구, 지원금리 인하(3 → 2%) ㅇ 지원금액 : 3천만원(지방) ～ 4천만원(수도권) ꊳ 주택금융공사의 저소득․무주택서민에 대한 모기지론 지원 확대 ㅇ 대상 : 일정 소득(예 : 연 2천만원) 이하 가구주(최초 주택구입자) ㅇ 지원 : 금리 우대 (일반 모기지론보다 0.5～1%p 인하) 및           신청시 우선지원 조치 ꊴ 무주택자 등의 비투기지역내 25.7평형 이하 주택구입 지원을 위한 모기지 보험제도 도입  * 차입자가 모기지 보험에 가입할 경우 통상보다 높은 LTV를 적용 □ 공시가격 6억원 이하 주택은 종부세 대상에서 제외 □ 서민주택에 대한 재산세부담 완화 ㅇ ‘06년부터 5%p씩 상향조정하기로 하였던 주택분 재산세 과표적용율 인상계획을 2년 유예해 ‘08년부터 상향조정 ㅇ 재산세 세부담 상한 유지 : 전년대비 1.5배 □ 1세대 1주택에 대한 양도세 부담 완화 ㅇ 양도세에 대한 장기보유 특별공제율을 상향 조정하여 15년 이상 소유시 양도차익에서 45% 공제(현행 30%) □ 1세대 2주택에 대한 양도세 중과 예외 ㅇ 수도권․광역시 기준시가 1억원 이하 주택, 기타지역 기준시가 3억원 이하 주택은 양도세 중과 배제    * 이사․근무․혼인․노부모 봉양 등 불가피한 사유로 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 양도세 중과 예외 □ 개인간 주택거래시 거래세 인하 ㅇ 서민들의 주택구입부담 완화를 위해 개인간 주택거래시 거래세를 1%p(취득세 0.5%p, 등록세 0.5%p) 인하(3.5%→2.5%)