남들 꺼린곳 도로개설 2배 차익

[(2)임야] 남들 꺼린곳 도로개설 2배 차익

등록일: 2004/06/17

경기도 고양시에 사는 장 모씨는 지난 99년 말 ?font color=red>본瀛맬１맙だ막?묶인 임야에 진입로가 아직 뚫리지 않은 땅 7000평을 평당 9만원에 매입했다. 도로만 개설되면 전원주택이나 펜션 등을 직접 개발할 수 있고 개발업체에 땅 을 되팔 수도 있다고 판단했기 때문이다. 장씨는 우선 인근 군부대를 찾아 협의를 요청했다. 오히려 더 큰 어려 움은 진입로를 개설할 토지 주인을 설득하는 작업이었다. 오랜 시간을 토지주들을 따라다니며 설득한 끝에 일부 토지주에게는 토지 사용 승낙서를 받고 일부는 땅을 자체 매입했다. 이 과정에서 비용과 시간이 많이 지출됐다. 그 뒤 관할관청의 허가를 얻어 1년 8개월 만에 평당 30만원 가격에 개발업체에 땅을 되팔 수 있었다. 토지 매입비 6억3000만원에 되판 가격은 21억원. 진입도로 땅 매입비와 인허가 에 들어가는 각종 부대비용, 각종 세금을 제외해도 수익률 200%를 웃도는 이익 을 남긴 셈? 장씨가 땅으로 돈을 번 데는 운도 따랐지만 사전에 주변 전문가들의 충분한 조 언도 결정적인 도움이 됐다. 임야의 경우 규모가 커 경험없는 일반인이 인허가를 받기가 쉽지 않다. 인허가 와 군부대 협조, 도로개설 등은 전문업체에 일정 수수료를 주고 맡기는 것도 한 방법이다. 임야 투자로 한번 재미를 본 장씨는 그 때 수익으로 지난 2003년 2월에 고양시 의 도로에 접한 임야 380평을 평당 110만원에 매입했다. 관리지역 내에 포함된 곳으로 매입 당시에 2차선 도로가 4차선으로 확장공사가 진행중이었다. 도로 확장으로 외지인들 투자가 많을 듯도 했지만 임야와 도로 가 접한 땅 30m 모양이 도로측에 가까운 앞면은 높고 뒷면은 내리막이어서 개 발에 어려움이 있던 곳이었다. 장씨는 이 곳을 십분 활용해 공사비 7000만원을 들여 지대를 평탄하게 만들었 다. 이 곳은 주차장으로 이용하고 임야로 진입하는 곳에는 상가를 지어 임대했 다. 현재 이 땅 시세는 평당 300만원에 임박하고 있다. 서울 강동구에 사는 박 모씨도 `싼 맛에` 임야를 서둘러 매입해 실패한 경우이 다. 그는 여윳자금으로 강원도 평창군의 관리지역에 속한 임야 200평을 평당 20만 원에 매입했다. 땅이 위치한 곳이 마을과 동떨어져 있지만 한적한 곳에 30평 규모의 전원주택 을 개발하기 적당하다고 여겼다. 하지만 계약금을 지불하고 막상 개발에 나서자 전기ㆍ전화ㆍ상하수도 등 기본 시설물 가설에 들어가는 부대비용이 만만치 않았다. 마을과 너무 거리가 떨어져 있어 전기ㆍ전화 가설에만 최소 2500만원 이상 비 용이 든다는 견적이 나왔다. 게다가 건물을 짓기 위해 관할관청에 농지전용 허가를 냈으나 그 지역은 대지 면적 100평 이상은 전용허가가 나지 않는 곳이었다. 지역마다 전용허가에 관한 조례가 달라 건물을 지으려면 미리 건축가능한 건폐율을 확인해야 했던 것이다 . 관리지역 내 임야나 농지에 건물을 지을 수 있는 대지는 까다롭게 제한돼 있다 . 마을에서 멀리 떨어져 있는 곳, 주변이 농림지역으로 둘러싸여 있는 곳, 사 적지 주변인 곳은 사실상 전용허가가 거의 불가능하다. 결국 박씨는 이런 문제 를 해결하지 못해 계약을 파기하고 토지 매매가의 20%인 계약금만 날리게 됐다 . 박씨는 땅값이 싸다는 것만 믿고 매입했으나 토지매입 비용에 진입도로와 전기 ㆍ전화 개설비용을 모두 감안하지 못했다. 또 관할관청에 비치된 공부서류 중 토지이용계획확인원도 미리 확인하지 않았 다. 해당 임야가 보전산지로 분류돼 있으면 가능한 한 매입을 피해야 한다. 이 런 곳은 형질변경이 어려워 건물을 짓기 어렵다. 도움말 엠포시즌 www.re031.co.kr <서찬동 기자> 자료원 : 매일경제   *출처: http://blog.chosun.com/blog.screen?blogId=8930&menuId=45585