부동산 - 초보도 안전한 물건 찾는 쉬운 다섯가지 상식

* 일일청한일일선 님의 블로그에서 옮김

 

 

※ 생초보도 안전한 물건 찾는 쉬운 다섯가지 상식

안전한 물건을 찾고 싶은가? 브로커에게 일단 일을 맡기더라도 뭔가 알아야 브로커에게 놀아나지 않는다. 때문에 최소한의 다섯가지 상식만 있으면 대충은 실패하지 않는다. <첫째 상식> 당신이 생초보라면, 등기부등본을 떼어 봐서 처음 설정된 근저당(또는 가압류)보다 앞서서 설정된 가등기나 가처분이 없으면 일단 안전하다고 보면 된다. 처음 설정된 근저당-누가 설정했건 상관없다- 다음에 설정된 권리는 아무리 많아도 99%가 낙찰되면 지워지기 때문이다. 혹시 그 금액을 갚아줘야 하냐고 우려하는 사람들도 있지만 걱정할게 없다. <둘째 상식> 임차인의 전입 신고일이 처음 설정된 근저당(또는 가압류)보다 늦다면, 낙찰 받은 사람은 법적으로 그 전세금이 얼마이건 떠안지 않으므로 걱정할 필요가 없다. 다시 말해 임차인이 경락자에게 대항할 수 있냐 없냐의 기준은 '전입신고일'이 처음 설정된 근저당보다 빠르냐 느리냐로 판단하기 때문이다. 때문에 경매는 사실 쉬운 종목이다. <셋째 상식> 너무 많이 유찰되었거나 낙찰 후 다시 나온 물건은 무조건 무시한다. 많이 유찰된 물건은 아무래도 눈길을 끌게 된다. 사실 이런 물건이 무조건 나쁜 것도 아니다. 그러나 잘 모르는 물건은 '경매선수'들끼리 경쟁하라고 넘겨주는 것이 현명하다. 경매물건은 매일 나오는데 초보자가 굳이 모험수를 둘 필요는 없다. <넷째 상식> 낙찰가를 정할 때 경매통계에 의지하면 실패한다. 통계는 기사거리 또는 학자들의 연구자료로나 쓰라고 무시해야 한다. 가장 중요한 지표는 역시 '동네부동산의 거래시세'이다. 구입 후 되팔때는 어차피 동네업소에서 팔아야 하기 때문이다. 그러나 이때 주의할 점은 '동네시세'와 비교할 금액은 '총부담금'이지 '낙찰금액'이 아니라는 것이다. 브로커들이 초보고객을 현혹시키는 말이 '낙찰가액이 동네시세의 절반' 운운하는데 그런 물건은 거의 없다. 때문에 낙찰금액만이 아니라 입주까지의 금리손실비용, 명도처리(소송비용+집행비용)비용, 등기비용, 인수하게 되는 비용까지 계산해야 한다. 브로커가 이 비용까지 계산해 주지 않는다면 일을 맡을 자격이 없다. <다섯째 상식> 입주기간과 총비용은 넓게 잡아야 한다. 부동산업소에서 거래하는 것과 달리 법원경매는 충분히 늦춰질 수 있는 물건이다. 때문에 특정한 기간 내에 꼭 입주하겠다는 사람은 절대 경매로 구입해선 안된다. 모두 그런 것은 아니지만, 항고 및 재항고기간, 명도집행기간 등으로 인해 낙찰 후 1년정도 만에야 겨우 입주하는 경우도 많다. 따라서 경매는 '실입주' 대상이 아니라 '재테크 투자'대상이다! 전세금 뽑아서 경매 찾는 사람들은 제발 일찌감치 포기하시라.

가져온 곳: [15회 공인중개사 대책] 카페  글쓴이: aasdf  바로 가기