토지 투자시 유의사항과 전략

토지에 대한 많은 관심에 따라 토지 투자시 유의사항과 투자전략을 알려드립니다. 
(부동산 투자자클럽 관련글)
 
(1) 임야투자시 유의점 
 
임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에 제약이 많이 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다. 
또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다. 
 
기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로 6가지가 있다. 
첫째, 보전목적이 강한 보전임지 
둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야 
셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야 
넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야 
다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지 
여섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야 등이다. 
 
하지만, 이 중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자 비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다. 
 
도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다. 
그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다. 
취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다. 
특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의 주변 환경이나 입지적 조건이 개발 목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다. 
 
경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다. 
전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다. 
뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다. 
특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다. 
 
그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않다. 
또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다. 
강이나 호수, 계곡 가까이에 건물이 있으면 장마나 홍수 때 물이 넘칠 위험이 있다. 더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거리로서 적합하지 않다. 
그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다. 
산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다. 
 
요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고, 경사진 땅을 선호하기도 한다. 
최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다. 
그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다. 
반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다. 
산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다. 
 
자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다. 
임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다. 
돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다. 
대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다. 
반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다. 
또 당 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다. 
산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 한다. 
이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 한다. 
동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다. 
강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다. 
이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다. 
또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향 건물을 지울 수 있다. 
겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다. 
늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다. 
 
도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다. 
대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다. 
전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다. 
주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다. 
고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다. 
전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다. 
자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다. 
 
임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모 공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의 대상이다. 
특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면 계절에 따라 바람을 타고 냄새가 실려 올 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 한다. 
저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라 오염물질이 땅속에 스며들기 때문에 우물을 파더라도 깊이 파지 않으면 오염된 물을 마실 수 있다. 
 
장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로 20분이내 거리에 대형 쇼핑시설 등을 이용할 수 있다면 금상첨화다. 
의료시설은 가까울수록 좋다. 
갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을 바로 이용할 수 있는 위치여야 한다. 
 
부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높다. 
토지 활용도가 가장 높고, 집짓기 좋은 땅의 모양은 정사각형이다. 
그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다. 
 
가장 중요한 것은 토지의 폭이다. 
직사각형 부지의 경우 건물폭이 보토 8~10M정도는 확보되어야 하므로 부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다. 
부정형이라도 단점이 아니다. 
보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다. 
특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다. 
 
도로 폭도 필수 점검사항이다. 
건축법상 부지가 최소한 5M이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2M이상이어야 한다. 
또한 연면적이 600평이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다. 
임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴?? 한다. 
만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다. 
 
숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다. 
용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다. 
이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지 모양등을 확인한다. 
 
현장답사도 필수다. 
임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다. 
반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다. 
산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용 허가를 얻기가 매우 어렵다. 
특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천지역 등은 사전에 관할 행정기관을 방문해서 취득제한이나 개발 규제 내용을 알아보고, 허가 여부를 확실히 해둘 필요가 있다. 
 
인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다. 
개발은 땅만 사는 게 아니라, 그 지역에 뿌리를 내리고 살거나 지역을 기반으로 사업을 한다는 것을 의미한다. 
그 지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업성공의 중요한 조건이다. 
특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다. 
보수적이고 폐쇠적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳은 개발에 항상 민원이 따른다. 
사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고 협조를 받을 수 있는 분위기를 조성하는 것이 무엇보다도 중요하다. 
 
행정기관의 태도도 중요하다. 
똑깥은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도 한다. 
사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을 충분히 해두는 것이 필요하다. 
 
교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다. 
개발은 홀로서기가 안된다. 
대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다. 
이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다. 
또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을 하나의 문화적 개념으로 테마파크로서 부각시키려는 경향이 있다. 
이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나 외지인을 끌어 들일 수 있는 그 지방 고유의 관광상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다. 
 
(2) 토지 투자전략 
 
주택시장이 주춤하자 토지시장이 활기 띠어 봄기운이 언 땅을 녹이면서 토지시장도 꿈틀거리기 시작했다. 연이은 주택안정화대책으로 아파트시장이 주춤하면서 토지시장에 대한 투자욕구가 되살아 나고 있다. 이를 대변하듯 수도권 그린벨트해제 대상지역에서는 올들어 토지거래허가 신청건수가 지난해 같은 기간보다 2배 이상 늘었다고 한다. 
그러나 아직은 토지에 대한 선택적 투자형태가 많아서 아파트와 오피스텔에 몰린 돈이 본격적으로 이동했다고 보기는 힘들며 개발 가능성이 높은 땅에 투자하는 지혜가 필요하다. 
토지투자에 있어 안정성 있는 기대수익률을 담보하기 위해서는 우선적으로 개발가능성이 높은 곳에 투자해야 한다. 또한 투자상품의 가치증대가 확실한 곳이 아니면 철저히 배제하는 결단성도 필요하다. 같은 지역에서도 입지여건을 따져 개발 가능한 곳을 가려서 매입하는 지혜가 필요하다. 도로에 접한 땅, 전원주택, 펜션, 식당 등으로 개발이 가능한 땅 등을 선별적으로 사들이는 분석적 안목이 고수익을 담보할 수 있다. 
 
☞ 수도권 택지 개발지역이나 그린벨트 해제지역을 노려라 
 
올해 투자 유망지역으로는 고속철도 역세권 부근과 신행정수도 이전 가능지, 수도권지역의 택지 개발예정지구와 신도시 예정지 주변의 농지나 임야 등이다. 개발제한구역 해제지역 및 해제 대상지역도 주요 관심지역이다. 고속철도 개통과 연계해 접근하면 천안ㆍ아산신도시 부근, 행정신도시 후보지인 공주 연기군, 오송ㆍ오창지구, 대전 서남부 부근을 들 수 있다. 경기 평택, 충남 천안 조치원 서대전 논산 등의 지역은 고속도로와 철도가 같이 달리는 교통의 요지로서 충청권의 핵이 될 것이다. 
수도권의 택지 개발예정지구와 신도시 예정지역 등 수도권 토지도 괜찮다. 경기 분당ㆍ일산신도시 못지않은 대규모 아파트단지가 들어서고, 신설되는 지하철과 경전철 계획, 철도복선화 등으로 새로운 주거지로 부각되기 때문이다. 경기 판교, 김포, 파주, 광명, 화성, 남양주, 평택, 오산, 곤지암, 여주, 이천, 강화 등이 대표적이다. 
 
☞ 여유 자금를 가지고 장기적인 안목으로 접근하라 
 
토지거래는 공시지가(토지투기지역 제외)로 가능해 절세 측면에서 유리하다. 예를들어 현 시가가 5억원이라도 공시지가는 2억원 안팎으로 계산돼 세금이 대폭 줄어들기 때문이다. 상속이나 증여를 할 때 공시지가로 세금이 부담돼 현금보다 세금을 아낄 수 있다. 하지만 토지에 대한 전문지식 없이 일반투자자들이 투자하기에는 위험 부담이 있다. 토지는 투자금액이 큰데다가 환금성이 다소 떨어지기 때문이다. 때문에 여유 자금을 가지고 중장기적인 안목으로 투자하는게 투자 출발점이다. 또 토지투자는 자금규모, 투자 목적과 기간, 환금성 등의 변수를 고려해 자신에게 맞는 투자방법을 선택해야 한다. 이 중 가장 중요한 요소는 환금성이다. 
그러므로 무리한 투자는 금물이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다. 
 
☞ 매입 전 해당토지에 대한 분석은 필수다 
 
토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출ㆍ퇴근하려면 직장과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다. 
농지나 임야의 경우는 면적, 경계, 이용상황 등이 공부상 내용과 다른 경우가 종종 있으므로 반드시 현장을 방문해 「지적도」, 「토지이용계획확인원」등과 비교해야 한다. 특히 같은 지역에 위치했더라도 도로 접근성에 따라 시세가 천차만별이므로 건축을 통한 활용이 목적이라면 4m이상 도로가 확보된 토지를 선택한다. 확장이나 신설이 예정된 도로변의 경우는 토지의 너무 많은 부분이 도로에 수용돼 활용가치가 떨어질 수 있어 다소 안 쪽에 위치한 토지가 투자대상으로 적합하다. 
 
☞ 개발전략을 연구하라 
 
이미 좋다고 소문난 땅은 가격이 비쌀 뿐 아니라, 투자수익도 크지 않을 수 있다. 땅 투자의 묘미는 남들이 주목하지 않는 토지를 투자하여 큰 수익을 올리는 것이다. 지금 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 골프 연습장용으로 매입한 땅이라도 본격적인 투자가 힘들면 가건물을 지어 창고로 활용한다든지 과수를 심어 재배할 수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높다. 황무지처럼 보이는 맹지, 농사를 짓지 않는 채 버려진 땅 등을 개발하면 높은 투자수익률을 올릴 수 있다. 이와 같이 토지투자는 어쩌면 무에서 유를 창조하는 것과도 같다고 할 수 있다. 백지에 그림을 그리듯이 전략적 접근을 통해 수익을 창출하는 것이다. 하지만, 많은 법적제약 요소들을 피해가거나 극복해야하기 때문에, 발품을 팔고 열심히 연구해야 한다. 
 
☞ 택지개발지구 부근의 토지가 좋다. 
 
택지개발지구란 토지의 이용도가 상대적으로 낮은 지역으로서 건교부장관이 택지개발촉진법에 의해 택지개발이 필요하다고 지정, 고시한 지구를 말한다. 이러한 토지는 도시지역과 그 주변지역중에서 지정되므로, 개발지구의 경우에는 구획정리가 잘 되어 있다. 따라서 이러한 지역의 토지는 투자하기 용이하나 정부의 잇단 부동산 강력정책에 의해 묶일 위험이 크다. 따라서 안정적인 투자수익을 원한다면 개발이 이루어지고 있는 개발지구 인근에 투자하는 것이 향후 개발이익을 기대할 수 있다. 
또는 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근지역도 성공 가능성이 높다. 일단 개발예정지구로 지정되면 개발시기의 차이는 있을지언정 거의 모두 예정대로 개발됐다. 대규모 인구가 유입되면 주변 땅 가치가 그만큼 올라간다. 분당이나 일산 신도시 주변 땅값 상승률이 이를 반증한다. 
 
☞ 땅값은 철도나 신설 개통도로를 따라 움직인다. 
 
도로가 생기면 사람이 다니고 사람이 몰리면 땅의 활용도는 높아진다. 서울 등 대도시로의 접근성이 높아지면서 이주 수요도 늘어난다. 
올들어 서해안고속도로가 지나가는 당진 서산 태안, 경부고속철도 역사가 들어서는 천안, 오송, 대전 등의 땅값이 급등한 것도 이런 이유에서다. 
땅값에 영향을 주는 교통망으로는 지방도로, 국도, 고속도로, 순환도로, 전철, 경전철, 고속철도 등을 꼽을 수있다. 
투자 포인트는 바로 역(驛)과 인터체인지(IC)가 들어서는 주변 땅이다. 
인터체인지 등으로의 진출입이 쉬운 까닭에 공단, 도시, 상업시설, 휴양시설 등 여러 형태의 개발이 이루어지면서 투자가 활성화되기 마련이다. 
자연히 땅값이 오를 수 밖에 없다. 
 
☞ 타이밍도 중요하다. 
 
대규모 개발 예정지역 등 땅값이 급등하는 곳은 정부가 나서 토지거래허가구역이나 투기지역으로 지정한다. 판교지역이 좋은 예다. 판교개발이 기정사실화되면서 일찍 투자한 사람들은 이익을 남기고 빠져 나왔다. 그러나 막차를 탄 사람은 거래 제한 등으로 어려움 겪고 있다. 
주식투자에서와 같이 무릎에서 사서 어깨에서 파는게 현명한 방법이다.

* 신엘라님의 블로그에서 옮김